Veslanje kroz rate

U Hrvatskoj je danas vrlo teško riješiti stambeno pitanje, a da se pritom ne upadne u položaj sličan onome dužničkog ropstva. Da biste mogli dobiti kredit za kupovinu stana, morate imati stalan posao i biti kreditno sposobni. Banci ćete vratiti dvostruki iznos uzetog zajma, stan će do tada biti pod hipotekom, a mjesečna rata iznosit će 80 do 90 posto vaših primanja.

– Nakon 21 godine podstanarstva u Zagrebu i Splitu, ono mi je postalo prava noćna mora. Jednostavno sam bio prisiljen da u 44. godini podignem stambeni kredit. U tom trenutku nisam puno razmišljao, donoseći neke odluke pomalo iracionalno i oslanjajući se na instinkt, ali s punom vjerom da ulazim u nešto što će mi u budućnosti donijeti stabilnost, mir i radost – kaže Milivoj Beader, glumac u Zagrebačkom kazalištu mladih.

90 posto plaće za ratu

Naravno, satisfakcija mu je što nakon života u mnogim podstanarskim rupama konačno ima svoj stan, no kako mu se od mjesečne plaće otkida 90 posto, prisiljen je zarađivati honorare  različitim snimanjima, radio-dramama, sinkronizacijama i čitanjima na promocijama knjiga. Kaže da ga pod tim stalnim pritiskom normalnim drži samo prirodna žilavost i sposobnost da ne misli o veličini rate kredita. No, trajni ishod takvog stanja potpuno je neizvjestan.

– Za razliku od naših očeva, koji su u doba socijalizma dobili stanove od tvrtki, povoljno ih kupili uz pomoć kredita u vrijeme inflacije ili su ih dobili od grada, kao mnogi moji stariji kolege, a kako nisam bio na spisku Tuđmanovih glumaca devedesetih koji su se zadnji ukrcali u taj novi partijski vlak za dobivanje stanova, baš kao i hrpa lažnih branitelja, ja sam u vrijeme novog kapitalizma odlučio sudbinu uzeti u svoje ruke podižući stambeni kredit od 120 hiljada eura – kaže Beader.

Davor Krile, novinar “Slobodne Dalmacije”, rekao nam je da baš nije najbolji primjer čovjeka koji je radikalno zaglavio s kreditom. Podigao ga je u optimalnom trenutku, krajem 2001. godine.

– Tada su cijene stanova u Zagrebu još bile prihvatljive, pa sam kreditom Zagrebačke banke za hiljadu eura po četvornom metru kupio stan od 60 kvadrata, uz tada povoljnu kamatu od šest posto. Bila je to kreditna linija za mlade obitelji do 35 godina starosti. Realna kamata bila je tada bar jedan do dva posto veća. Kredit smo podigli na 20 godina i skoro smo na pola puta njegove otplate. Mjesečna rata je oko tri hiljade kuna ili oko 400 eura – kaže Krile.

Ističe da je u međuvremenu kamata porasla na oko sedam posto, a možda i više, ovisno o tome radi li se o fiksnoj ili promjenjivoj kamati ili deviznoj klauzuli.

– Moje iskustvo govori da bez pet hiljada eura ušteđevine ne možeš uopće ulaziti u proceduru traženja kredita, što se vjerovatno nije promijenilo do danas. Toliko najmanje košta kapara za kupnju stana, pa troškovi obrade kredita, solemnizacija ugovora kod javnog bilježnika, procjena stana od strane ovlaštene agencije radi stavljanja pod hipoteku i druge prateće radnje koje treba platiti – napominje.

Zagrebačka banka inače dozvoljava otplatu kredita prije roka, ali se to ne isplati jer se prvih godina ratama plaćaju isključivo kamate, a tek poslije glavnica. Kaže da su mu poznati slučajevi ljudi koji su posljednjih godina podigli puno veće kredite za puno manje stanove jer je cijena četvornog metra u Zagrebu u međuvremenu udvostručena. Oni bi danas bili na gubitku da su stan prisiljeni prodati, jer im tržišna cijena ne bi zatvorila kredit pa bi i dalje bili dužni banci. U odnosu na njih Krile se smatra sretnikom.

Grozna ekspres gradnja

Zanimljivo je i iskustvo Goranke Roksandić iz SKD “Prosvjete” i njenog supruga zaposlenog u MUP-u. Oni su tek krenuli u traženje kredita.

– Za početak, nositelj kredita i eventualno sudužnik moraju imati stalan i siguran posao da bi bili kreditno sposobni. Potrebno je i brdo živaca. Ako ispunjavate navedene uvjete, možete se upustiti u avanturu dugu 30 godina tokom koje ćete osim jednog stana – u kojem ćete vjerovatno provesti ostatak života – otplatiti još jedan i pol stan. Naime, za kredit od 70 hiljada eura nakon 30 godina ukupno vraćate 163.500 eura, što znači da kamata iznosi 93.500 eura. Postoje i olakšice za dizanje kredita, a to je ušteđevina kao učešće u kreditu ili druga imovina kao hipoteka – kaže Goranka Roksandić.

Njenom su suprugu na poslu ponuđeni povoljni uvjeti kupnje stana u jednom novom zagrebačkom naselju, ali ti uvjeti nisu proporcionalni kvaliteti tih stanova, jer iako novi, već sada pokazuju simptome ekspresne gradnje. Mora se uzeti u obzir, kaže, da su svi novi stanovi na tržištu problematične kvalitete. Nedostatci su brojni: parketi umjesto pločica u kuhinji, neravnine na parketima, čudan rasporedi pa kuhinjski i kupaonski prozori gledaju na stubište, sobe čudnih oblika… Postoje i iznimke u kvaliteti stanova, ali te tvrtke nisu snižavale cijene.

– Ne može se ignorirati vjerovatnost da ćemo narednih 30 godina otplaćivati stan pod uslovima daleko nepovoljnijima nego što su u Zapadnoj Evropi, a da nam pritom nitko ne može garantirati da nećemo morati ulagati i otklanjati nedostatke brzoplete i jeftine gradnje. Agenti za prodaju vas vješto provedu kroz stan, govoreći kako ima dosta zainteresiranih i da trebate požuriti sa odlukom. Uz mjesečnu ratu kredita treba računati i na to da stan treba opremiti, na režije i druge troškove života. Što se tiče bankara, kako mi je rekla jedna poznanica, sve će ljubazno objasniti u banci jer nove robove dočekuju raširenih ruku. Podsjećam da u manjim gradovima cijene stanova nisu toliko visoke i puno se lakše može riješiti stambeno pitanje – ističe Goranka Roksandić.

I glumica Leona Paraminski kreditom je kupila stan nakon desetogodišnjeg podstanarstva. Prije četiri godine, kaže, dobro je zarađivala pa je mislila da je bolje da plaća kredit za stan nego najamninu, iako je rata kredita bila dvostruko veća. U to vrijeme uopće nije bila u stalnom radnom odnosu, već je kredit dobila kao slobodna umjetnica.

Drže nas u šaci

– Ne znam da li bih sada uspjela dići kredit jer su uvjeti znatno postroženi. Kamata je promjenjiva, pa mi je rata sada viša za 700 kuna. Stan je velik, skoro stotinu kvadrata sa terasom i koštao je 150 hiljada eura, a uzela sam kredit od 115 hiljada eura. Sada mi je dug oko 110 hiljada eura. Kredit je na 25 godina i rata mi je oko hiljadu eura. To je skoro cijela moja plaća. Ostaje mi da platim račune. Zapravo, gotovo 90 posto mojih mjesečnih prihoda ide na kredit, režije za stan, auto i benzin. Moram još dosta raditi sa strane da bih mogla normalno živjeti. Sve je to koma – kaže ova glumica.

Sada vidi kakav je rob države postala, napominje. 

– Mislim da sada ne bih ulazila u kredit. Najprije bih uštedjela puno više novca pa bih onda za razliku digla kredit. Ovako će dosta novca bespotrebno otići na kamatu, što sam mogla puno bolje iskoristiti. Mnogi su u nekoj vrsti dužničkog ropstva, drže nas u šaci, a nemamo drugu opciju. Plaće su male i ne znam koliko bi čovjek trebao raditi da bi uštedio za stan. Ja bih čak mogla zaraditi nešto u kratkom vremenu, ovisi o tome koliko bih radila, ali prosječan građanin to ne može. Svi su u minusu i dugu, ne živimo normalno već da bismo to otplatili. Što nam na kraju ostaje od života? Rad od jutra do sutra da bismo vratili kredite? – pita Leona Paraminski.

U manjim gradovima jeftinije

U manjim gradovima običnim ljudima kudikamo je jednostavnije doći do stana nego u Zagrebu, s time da mač dužničkog ropstva i ovdje visi nad glavom kandidata za useljenje. U Karlovcu je moguće kupiti stan po cijeni od hiljadu eura za četvorni metar, građen šezdesetih, sedamdesetih i osamdesetih godina, a neki prodavači su spremni i spustiti cijene. No, velik broj njih ipak čeka bolja vremena i ponovni rast kupovne moći, što predstavlja smetnju daljnjem padu cijena i blokira tržište nekretnina. Tome još više pridonosi činjenica da je dodjela bankovnih kredita praktički zaustavljena strogim restrikcijama, koje banke donose u tromjesečnim razmacima. Banke sada najstrože provjeravaju druge, ranije ugovorene kredite eventualnim nositeljima, sudužnicima i jamcima te tako umanjuju krajnju mjesečnu ratu.

Primjerice, u Rajfajzen banci moguće je dobiti kredit u iznosu od 75 posto vrijednosti nekretnine uz sljedeće uvjete: stalni radni odnos bez obzira na visinu plaće, provjeru boniteta tvrtke, tekući račun za plaću u ovoj banci, eventualnu štednju i dubinsku provjeru ostalih kredita koje već imate ili ih imaju vaši eventualni jamci i sudužnici. Ukoliko ste pak odranije jamac za kredit treće osobe, mjesečna rata vam se automatski smanjuje jer ste tretirani jednako kao korisnik tog kredita.

Stanovi za najnovije zgrade, pušteni u prodaju 2007. i 2008, ipak su gotovo rasprodani, jer su aranžmani sklopljeni prije nastupanja krize. Tvrtka Tempo potpuno je rasprodala novu zgradu u naselju Luščić s pedesetak stanova, i to po cijeni od oko 1.300 eura po kvadratu. Industromontaža ima još dva stana u naselju Grabrik po istovjetnoj cijeni. No, više se isplati kupiti stariji stan, jer su raspored prostorija i kvadratura u njima daleko humaniji nego u većem dijelu novih građevina. Tako dvoiposobni stan ima 57 četvornih metara, što dvjema “polusobicama” daje minijaturnu kvadraturu od oko 8,5 metara četvornih. 

Sve to naravno ne mijenja ovisnost koja nastupa pri sklopljenom kreditnom ugovoru. Ukoliko za stan od 60 kvadrata koji košta 60 hiljada eura platite primjerice 20 hiljada u gotovini, morat ćete podići kredit od najmanje 40 hiljada eura. Uz mjesečnu ratu od tristotinjak eura, nakon 25 godina banci ćete zapravo otplatiti dvostruku vrijednost stana. Plus uređenje, namještaj, oprema i eto financijskog konopca oko vrata… I sve to još zvuči kao bajka za one koji se žele skrasiti u Zagrebu, što svjedoči o sve dubljem procjepu između metropole i provincije.

Poticaji spašavaju građevinski lobi i banke

Kako bi se ponovno pokrenuo investicijski ciklus – građevinarstvo za sobom vuče mnoge industrije – i kako bi se sačuvala radna mjesta u toj oblasti, Vlada je odlučila pomoći onima koji kupuju prvi stan ili kupuju veći stan prodajući dotadašnji manji, tako što će im “subvencionirati” cijenu kvadrata u visini od 100 do 300 eura, ovisno o površini stana. Zakon o poticanju prodaje stanova propisuje da na poticaje mogu računati samo oni koji kupuju stanove jeftinije od 1.600 eura po četvornom metru. Sredstva su ograničena na sto milijuna kuna, čime Vlada namjerava pomoći prodaji hiljadu od deset hiljada neprodanih stanova.

No, prigovora se da je Vladina mjera zapravo povisila cijene jer agencije sada čekaju provedbu zakona, da je procedura koju vodi APN odviše komplicirana, te da je moguće dobiti poticaje samo za stanove koje grade građevinske tvrtke koje su ujedno investitori. Sve su glasnije kritike da je mjera uvedena zbog utjecaja građevinskog lobija i bankara, a ne radi spasa građanstva. Osim toga, upravo su ukinute porezne olakšice za kamate na stambene kredite i za ulaganje u obnovu i održavanje stambenih objekata, što implicira da je Vladina ekonomska politika nekonzistentna.

Građanin koji kupi stan od 70 četvornih metara, uz cijenu od hiljadu eura po kvadratu, dobit će pozajmicu države od 21 hiljade eura. Mjesečni obrok, koji će poslije 20 godina počeka početi vraćati, iznosi 221 euro kroz deset godina.